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关于加强小微企业园区建设管理促进经济转型升级的意见
日期:2017-09-04 作者:县府办 来源:县政府及办公室 浏览次数: 字号:[ ]
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各乡镇人民政府、街道办事处,县政府各部门:

  为贯彻落实《浙江省土地节约集约利用办法》(浙江省人民政府令第343号)、《中共浙江省委办公厅浙江省人民政府办公厅关于加强小微企业园区建设管理促进经济转型升级的意见》(浙委办发〔2017〕2号)等法律法规和文件精神,加强我县小微企业园区的建设管理,现提出如下意见。

  一、总体要求

  以工业强县发展战略为总纲,以转型升级为方向,夯实振兴实体经济基础,坚持高起点规划设计、高标准推进建设、高质量集聚项目、高效能管理服务,全面提升小微企业园区发展质量和水平,加快小微企业园区的建设,推动企业入园区集聚转型发展,为中小微企业创业创新开辟新空间、营造好环境。

  二、建设要求和流程

  (一)基本要求

  1.规划在先。要按照规模合理、适度超前的原则,科学编制小微企业园区发展规划,与城乡规划、土地利用总体规划、主体功能区规划、产业发展规划等相衔接,规划布局和选址要符合相关要求。鼓励采用“园中园”模式,在开发区(园区)内规划建设小微企业园区。

  2.配套完善。建设项目要有一定建筑体量,应配套较为完善的基础设施,集中配套占地面积在总用地面积7%以内、建筑面积在总建筑面积30%以内的职工宿舍、食堂、办公场所等行政办公及生活服务设施。以制造业为主的小微企业园区建筑面积一般应在8万平方米以上。多层标准厂房用地容积率一般应达到1.4以上,建筑密度一般不低于35%,厂房层级一般应达到3层以上(装备制造等对厂房有特殊要求的在项目建设方案中需予以明确)。厂房结构设计必须符合消防安全等相关规定,满足企业生产经营需要。

  3.确保质量。工程建设必须严格按照设计方案要求实施,确保工程质量。道路、电力、通讯、给排水及污水处理等基础设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用,确保通过环保“三同时”验收。

  (二)项目业主和物业管理

  1.探索多种开发模式。坚持政府引导、市场运作,广泛吸引各种社会资金、民间资金参与小微企业园区建设,积极探索采取政府和社会资本合作(PPP)等新型投融资方式,因地制宜选择政府主导开发、龙头企业开发、第三方专业机构开发、企业联合体建设、行业协会牵头建设、村集体经济组织利用自有国有出让存量建设用地开发等模式。项目开发业主执行预售的必须具有房地产开发经营管理资质,参照《城市商品房预售管理办法》和省、市有关商品房预售条件执行。

  2.规范运营管理。探索所有权与经营权相分离的经营管理模式,推动建立产权清晰、职责明确、具有独立法人资格的小微企业园区运营机构(物业管理公司),完善各项管理服务制度。小微企业园区项目开发业主必须按约定负责保障和维护项目内配套设施,满足入驻企业所需条件,对项目园区实施统一的物业管理。依法加强对入园企业安全生产、环境保护、产品质量、节能降耗等方面的日常监管。小微企业园区投入使用后,应按规定定期将运营情况及有关重大事项报县转升办。

  3.提供配套服务。小微企业园区项目应当针对小微企业的创业创新需求,集聚各类服务资源,开展资本、人才、技术、管理、市场、政策、信息化等方面有效服务。

  4.设置价格和运营要求。小微园开发建设应按照“保本微利”的原则,对厂房出售和出租价格进行限制,项目开发业主在建设方案中提出的平均价格、最高价格经转型升级领导小组审核后实施,也可由县政府确定最高售价和年租价格。开发商要承担园区的运营和物业管理责任,建立各小微园物业专项维修资金和物业保修金,保障公共设施的正常使用、维修。物业专项维修资金和物业保修金分别按照每平方米建筑平均造价的一定比例缴纳。

  (三)审批规定

  1.依法依规高效审批。按照“放管服”改革的总体要求和深化“四张清单一张网”改革的具体要求,完善小微企业园区建设项目审批机制,优化办理流程,提高审批效率,依法办理规划许可、用地审批、消防安全、能评、环评等手续,坚决杜绝未批先建等违法建设行为。

  2.制订项目建设方案。项目开发业主应制定项目建设方案,方案要综合考虑园区定位、企业规模和行业特点等因素,加强小微企业园区总体设计,明确小微企业园区(标准厂房、工业地产)建设选址、功能布局、建筑规模、容积率、厂房结构、建筑特色和风格、主导产业选择、招商方案(含销售的最高价格等)、投资模式(联合开发模式的,须写明投资比例、分摊方法)、细化的分割方案(含设置可供分割的最小单元)和建设进度要求等内容。同时明确环保设施、研发平台等公共配套设施,生产生活服务设施是否对本小微企业园区区外企业提供服务等。项目建设方案中应注明非生产性配套设施最小自持比例,并对今后的物业管理要有约定方案。

  3.项目建设方案审核。项目开发业主制订的小微企业园区建设方案,按属地原则,经开发区、桐琴镇、泉溪镇初审后,报县工业转型升级领导小组审核。县发改、消防、环保、建设规划、国土资源等部门根据审核确定的建设方案办理相关手续。

  4.入园企业审核。开发区、桐琴镇、泉溪镇需制定入园企业准入方案,报县转升办审核通过后实施。小微企业园区项目开发业主及运营机构不得将未经审核或审核未通过的企业入驻。租入企业不得自行转租,确需退出的,先由出租方收回后,再向符合条件的小微企业出租。

  开发区、桐琴镇、泉溪镇要严把项目质量,并做好高效便捷的服务。要严把企业入园关,制定入驻企业审核规定,准入条件,依法严格审查能耗、安全生产、环境保护、质量等事项。入园企业必须依法登记注册、合法经营、依法纳税,必须符合产业政策导向和节能、环境保护、安全等有关要求,必须具备法定的生产经营许可资质或依法通过审核审批。鼓励低消耗、低排放、高附加值、高成长性项目和“专精特新”、科技型、创新型中小微企业入园,鼓励同行业企业、产业链上下游配套企业入园集聚发展。严禁违法违规及“低小散”“脏乱差”企业(作坊)入园。

  鼓励为入园企业提供商务办公、金融服务、技术开发、产品检测认证、法律、信息咨询、教育培训、仓储物流、政策性融资担保等公共服务机构入驻。

  (四)履约规定

  开发区、桐琴镇、泉溪镇负责和属地小微企业园区项目开发业主签订《小微企业园区项目建设合同》,明确建设业主及运营机构的建设方案执行、企业入驻等规定及违约处置办法。对经本意见审核通过后从一级土地市场取得的建设用地使用权用地,从取得土地使用权之日起,360天仍未开工的企业,小微企业园区的审核许可自动失效,土地使用权按出让价收回;对利用原有厂区进行再开发的,从建设方案审核通过之日起,360天仍未开工的企业,小微企业园区的审核许可自动失效。小微企业园区的审核失效的,不享受本意见各项扶持政策。

  三、政策扶持

  (一)加强用地保障

  将小微企业园区建设用地纳入年度建设用地供应计划,切实保障小微企业园用地需求。在符合小微企业园区发展规划的前提下,鼓励利用低效用地、拆改土地建设小微企业园区,涉及周边农用地和未利用地的,优先安排新增建设用地计划进行整体开发。鼓励工业企业节地挖潜,利用旧厂区、旧厂房建设小微企业园区。允许市场主体以转让方式取得相邻多宗地块(包括有合法手续的空地),申请对地块进行集中开发;允许原土地使用权人申请进行再开发。

  (二)实施不动产分割登记转让和预售管理

  经批准建设的小微企业园区项目,可根据规划设计条件、土地出让合同、审批的建设方案等相关约定进行不动产分割登记和转让(销售),但不得改变规划功能和用途。

  小微企业园区项目产权销售及不动产权属登记参照商业地产管理模式办理预售、分割登记和转让。鼓励通过租赁等方式经营。按经规划、建设、消防部门等审核批准的设计图纸施工,在公共部位明确、满足房屋独立使用的条件下,可按最小单元进行产权分割。对宿舍和办公楼等可约定和厂房销售面积最大挂钩比例进行销售。

  小微企业园区项目进行工业地产预售的,应当向建设规划部门申请预售许可,在投入开发建设的资金(不含土地出让金)达到工程建设总投资的25%以上,且施工进度和竣工交付日期已经确定的情况下,予以颁发《工业地产预售许可证》。

  以联合方式开发建设的小微企业创业园,建成后允许按约定的股份比例登记到联合体名下,或分割转让到股东名下,税费根据相关规定执行。项目竣工验收后,涉及联合体各成员间具体分摊面积微调的,由联合体向县国土局申请签订土地出让补充合同,调整各成员分配比例,微调值控制在5%,土地使用权分割完成后,不得进行再次分割。

  分割后为单体建筑的,以建筑占地面积作为用地面积;分割后为非单体建筑的,以其建筑面积占本幢总建筑面积比例计算用地面积。园区内道路、绿化、配电、消防等公共设施用地,属于小微企业园区建设业主。

  对购买厂房入驻小微企业园区的企业,在销售合同中需约定其购买的厂房等建筑物的转让,必须经属地的开发区、桐琴镇、泉溪镇审核同意后方可转让;项目开发业主有优先收购权,回购后再向符合条件的小微企业转让或者出租;配套设施与生产厂房不得分开转让。

  (三)扶持政策

  1.小微企业园区项目所涉及的城市市政基础设施配套费,对利用原有存量低效工业用地兴建生产性厂房的,不再增收;对新出让土地建多层生产性厂房的,其第一层全额征收,第2层减半征收,从第3层开始全额免征。

  2.对小微企业园区项目的厂房层级达到4层以上的(1至3层累计层高需达到14米以上),从第4层开始,参照县高层厂房改造政策给予补助。

  3.对小微企业园区进行销售,工业用地受让人受让生产性厂房占地面积在500平方米(含)以上的,参照享受县相关国有工业建设用地使用权转让的政策。

  4.对当年入驻小微企业园区的工业设计、管理咨询、节能环保、技术研发、信息化建设等公共服务平台,并正常运行的,每引进1个平台,给予小微企业园区项目业主2万元奖励。

  5.开发区、桐琴镇、泉溪镇可根据各类小微企业园区项目具体情况,制订相关鼓励园区建设、企业入园考核奖励办法。鼓励标准厂房微利出租,扶持科技型小微企业入驻,对新入驻创业园租用厂房的企业,凭租金发票分别给予第一、二、三个年度厂房每平方米每月不超过6元、4元、2元的补助,每家企业最高扶持面积不超过2000平方米;对园区内道路、绿化、配电、消防等公共设施用地的管护给予适当补助(对企业的租金补助以不超过入库税收县地方留成部分;对公共用地的管护补助不超过所缴纳的土地使用税部分)。县财政进一步完善县和开发区、桐琴镇、泉溪镇的财政分成体制,明确部分分成可用于开发区、乡镇对小微企业园区的专项考核奖励。

  (四)加强金融服务

  各金融机构应给予大力支持,吸引有意向的金融机构入驻小微企业园区,对小微企业园区项目及销售提供按揭抵押等贷款服务。对入驻企业提供信贷支持,鼓励给予低利率、长周期优惠。

  四、保障措施

  县工业转型升级领导小组负责统筹全县小微企业园区建设管理工作,研究协调重大问题。领导小组办公室负责统筹协调、督查落实等具体工作。县有关部门要按照职责分工,完善政策措施,加强协作配合。开发区、桐琴镇、泉溪镇要切实履行属地管理职责,建立相应工作机制。

  本意见自2017年10月1日起施行。

  武义县人民政府

  2017年8月30日

  (此件公开发布)

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